土 地 区 画 整 理 Q & A ［都市整備部］ 土地区画整理事業とはどんな事業ですか？ 換地とは何ですか？ 減歩とは何ですか？ 保留地とはなんですか？ 清算金とはなんですか？ 現在の住環境に満足しているのに、なぜ土地区画整理事業を実施する必要があるのですか？ 土地区画整理事業は、他の整備手法と比べてどんな利点があるのですか？ 土地区画整理事業の費用は誰が負担するのですか？ 道路や公園は買収方式で行政サイドが作るべきではありませんか？ 土地区画整理事業は、土地改良事業とはどのように違うのですか？ 1 土地区画整理事業とはどんな事業ですか？ 1 土地区画整理事業とは、良好な街づくりのために、乱雑な既成市街地、無秩序に市街化しつつある地域、又は新たに市街化しようとする地域について、土地の区画形質を整え、道路、公園その他の公共施設の整備改善を行う事業です。 土地区画整理事業は、道路事業などのように単一の施設を直接買収方式によって整備する他の事業と異なり、面的な拡がりを持った地域において、その地域内の道路、公園等の公共施設を一括して整備改善すること及び土地の利用の増進を図ることの２つの目的を同時に達成することができる事業です。 これらの公共施設の用地は、事業を行う地区内それぞれの土地の一部を提供していただく「減歩」によって生み出され、また、一般の土地は整形された「換地」に置きかえられて、原則としてどの土地も道路に面するように配置されているところにこの事業の特色があります。     2 換地とは何ですか？ 2 土地区画整理事業では、道路、公園等の公共施設を整備すると同時に、住民が所有している個々の土地についても、その従前の条件を考慮しながら、より利用しやすくなるように土地の再配置を行います。この再配置において、事業施行前の個々の土地に対して、事業により代わりに置き換えられた土地を「換地」といいます。 換地には、事業施行前の個々の土地についての所有権、借地権、永小作権などの権利がそのまま移っていきます。     3 減歩とは何ですか？ 3 土地区画整理事業は、事業に必要な土地を地区内の地権者から少しずつ出していただく仕組みになっており、従前の土地は、それぞれ面積が減少した土地に置き換えられることになりますが、この個々の土地の面積が事業により減少することを「減歩」といいます。減歩はその目的により「公共減歩」と「保留地減歩」に分けられます。「公共減歩」とは、事業により道路、公園等の公共施設が整備されます。「保留地減歩」においては、その公共施設の用地を確保するために売却する土地（これを保留地という。）を確保するための減歩のことをいいます。この減歩は、もちろん施行者が無期限に行うことができるのではなく、原則的には土地の区画が整ったことや公共施設が整備されたこと等により、各々の土地について生じる利用価値の増進の範囲内で行うことができるものです。なお、この範囲を超える場合であっても金銭により補てんされるので、個々の地権者の財産権を侵害することはありません。     4 保留地とはなんですか？ 4 保留地とは、事業の施行により整備された土地のうち、一部を換地として定めないで、事業費に充当するために売却したり、一定の目的に使用するために施行者が確保する土地をいいます。保留地は、事業計画でその予定地積が定められます。 公共団体等施行の場合には、事業施行後の宅地価額の総額が、施行前の宅地価額の総額を超える場合において、その差額に相当する額の範囲内で保留地を定めることができます。 この場合、保留地は事業費に充てるためのものに限られ、土地区画整理審議会の同意を得て定められます。また、個人施行や組合施行の場合には、事業費に充てるため、または規約や定款で定めた目的のために保留地を定めることができます。     5 清算金とはなんですか？ 5 一般に、換地設計の際にすべての換地を過不足なく配置することは、現地の状況等により技術的に困難であり、定められる換地相互間にはある程度の不均衡が生じます。この不均衡を是正するために徴収・交付する金銭のことを清算金といいます。整理前の土地と整理後の土地をそれぞれ評価し、整理前の権利価額が整理後の評定価額より多いときは清算金が交付（権利者へ支払う）され、整理前の権利価額が整理後の評定価額より少いときは、清算金が徴収されることになります。従って、清算金は減歩に対する補償金ではありません。 なお、公共団体施行の場合の清算金の額については、法律にもとづいて任命された評価員にはかり、さらに土地区画整理審議会の意見を聴いて定められます。     6 現在の住環境に満足しているのに、なぜ土地区画整理事業を実施する必要があるのですか？ 6 この地区の環境に目を向けてみてください。例えば、道路の幅員が狭いために交通事故の発生が多い危険な場所や、消防自動車が入れずホースの届かない場所がありませんか。また、下水道が未整備なため、大雨のたび浸水したり、汲取り便所でがまんするようなことはありませんか。あるいは、街の中に残っている貴重な緑を是非残しておきたいと思ったり、子供達を道路ではなく公園で遊ばせたいと感じたことはありませんか。 まちは安全で快適、健康的でなければならないのに、この地区の現状においては、整備が十分であるとは言えませんし、さもや放置しますとますます環境の悪化が心配されます。 主観的な満足度だけでなく、地域全体の利益、福祉を考えた良好なまちづくりを行うようすべきではないでしょうか。また次の世代の人々のためにも良い環境を残すことが私たちの努めでもあります。そこで、まちづくりを効果的に進めることができる区画整理手法により、この地区の整備を考えてみてはどうでしょうか？。     7 土地区画整理事業は、他の整備手法と比べてどんな利点があるのですか？ 7 道路、公園、下水道等について個別に用地を取得し、整備する手法は、その施設だけについてみれば、たしかに効果的な方法だということができます。しかし、この方法では各施設がバラバラに整備され、市街地としてみれば、総合的な生活環境がなかなか達成されないという問題があります。これに比べ土地区画整理事業のように市街地を面的に整備する手法は、生活に必要ないろいろな施設を総合的に整備したり改善することができる利点があります。     8 土地区画整理事業の費用は誰が負担するのですか？ 8 土地区画整理事業を施行するには、道路、公園などの整備や建築物の移転などのための費用が必要ですが、その事業費は施行者が次のような財源をもとに負担するものとされています。 主な財源には、国及び地方公共団体からの補助金、重要な公共施設の整備を行うべき地方公共団体等から応分の負担を求める公共施設管理者負担金、地権者から提供していただいた土地の一部を保留地として定め、それを売却して得る保留地処分金などがあります。なお、施行者や事業内容によって、これらの財源の組合わせはいろいと異なっています。     9 道路や公園は買収方式で行政サイドが作るべきではありませんか？ 9 買収方式で道路や公園をつくる場合、これらの用地として定められた区域内の土地は買収され、その土地に住む人達は、この地域外に土地や住まいを求めて出ていかなければなりません。反面、今まで裏側であった土地が新たに道路に面することとなって利用価値が上がるなど、地域の人々が道路や公園の整備によって受ける利益の度合を公平なものにするのにはなかなか難しいものです。また、買収された残地が不整形になったり、小規模な宅地が残ったりして、土地の有効利用が図れないこともあります。さらに、すべての道路や公園まで買収方式で整備することは、行政の財政力からみても非常に困難であり、完成までにたいへん長い期間を要することとなります。 ところが、土地区画整理事業の場合は、それぞれの土地は、従前の土地の状況に留意しつつ、道路や公園の整備から受ける利益の度合に応じて減歩され、かつ整形された換地に置き換えられます。このため、地域の人々の受益と負担の公平や土地の有効利用が道路や公園の整備と併せ同時に図られることとなります。 土地区画整理事業では、幹線道路整備のための国庫補助制度や公共施設管理者負担金の制度が活用できることとなっており、行政においても相応の費用負担をすることとしています。道路や公園について早急に整備を行う必要性がある場合、住民にとっても行政にとっても現実性が高い制度といえます。     10 土地区画整理事業は、土地改良事業とはどのように違うのですか？ 10 土地区画整理事業とは、宅地利用の増進と公共施設の整備や改善を図り、健全な市 街地を造成して公共の福祉を向上することを目的とした事業であります。 この事業は、原則として都市計画に位置づけられる市街化区域内の土地について行われ土地の交換分合を通じて、土地の整地や整形化を行うとともに、道路、公園等を整備し、学校や病院等の敷地を計画的に確保することを主たる内容としています。　　　　　　　　　 一方、土地改良事業は、農業生産の拡大及び農業構造の改善等を目的としたものであり、農用地の改良、開発、保全及び集団化のための施設の整備を行う事業で、市街化区域以外の土地について行われるものです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 土地区画整理事業は、旧耕地整理法を準用して施行していた時代があり、事業手法としては耕地整理事業の流れを汲む土地改良事業と類似するところがありますが、以上のように、事業の目的、内容、施行される地域等が異なります。     総合建設コンサルタント　株式会社オオバ東北支店